Houston, abbiamo un problema!
Tassare gli immobili è sicuramente conveniente per lo Stato, che li considera giustificativi impositivi.
Il possedere un immobile è indice di capacità contributiva. Per questo motivo è previsto il pagamento di imposte patrimoniali: IMU, TASI e TARI. Si tratta di imposte che gravano sul titolare del diritto reale sull’immobile.
Ma… chi compra casa deve considerare diverse spese accessorie.
TRASFERIMENTO CASA PER DONAZIONE O PER SUCCESSIONE
I costi di una donazione sono completamente a carico di chi riceve l’immobile. Dipendono dal grado di parentela che esiste tra donante e beneficiario e le agevolazioni prima casa che quest’ultimo può far valere. Al di là di quanto possono incidere le imposte sulla donazione o sulla successione, gli altri costi riguardano:
L’imposta di registro. La donazione o successione è esente dall’imposta solo se il valore non supera la franchigia prevista dalla legge (cioè se chi riceve è un parente stretto può anche non pagarla, altrimenti vi sono delle imposte da pagare allo Stato);
l’imposta ipotecaria. Corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile; se si tratta di donazione o successione prima casa l’imposta è dovuta nella misura fissa di 200,00 euro;
l’imposta catastale. Corrisponde all’1% del valore catastale dell’immobile; alternativamente un’imposta fissa di € 200,00 per chi può richiedere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
l’imposta di bollo forfettaria di € 230,00;
le visure ipotecarie e catastali e camerali, variabili in base al tipo di pratica;
i diritti per la trascrizione ipotecaria, € 90,00;
la tassa per l’archivio notarile, che è variabile in base al valore dichiarato;
l’onorario notarile.
ACQUISTO CASA DA PRIVATO
Se definisci con il venditore un compromesso, questo va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. La registrazione ha i seguenti costi:
una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto;
una tassa fissa pari a 200 euro;
l’imposta di registro dello 0,5% sull’eventuale anticipo come caparra (quindi se per esempio il preliminare prevede una caparra di 30.000 euro, devi pagare all’Agenzia delle Entrate 150 euro (0,5% di 30.000);
Se invece definisci nell’accordo il pagamento di un semplice acconto allora l’imposta di registro sarà del 3% (quindi se per esempio il preliminare considera un acconto di 30.000 euro devi pagare 900 euro di imposta di registro); questa imposta di registro pagata, al momento del rogito andrà decurtata dall’imposta di registro finale.
Al rogito notarile come acquirente dovrai pagare:
l’imposta di registro del 2% (grazie all’agevolazione prima casa paghi solo il 2% e non il classico 9%). L’imposta si calcola sul valore catastale (moltiplicata per 115,5 e non sul prezzo di acquisto);
l’imposta ipotecaria pari a 50 euro;
l’imposta catastale pari a 50 euro.
Se hai trovato casa tramite un’agenzia immobiliare, dovrai riconoscere una provvigione percentuale al mediatore, che di solito si aggira tra il 2 e il 3%. Quindi, se per esempio stai comprando una casa di 100.000 euro, la provvigione da pagare all’agenzia sarà sui 2.000/3.000 euro.
ACQUISTO CASA DA SOCIETA’ O COSTRUTTORE CON PARTITA IVA
Se compri una casa da costruttore, sull’acconto non devi pagare l’imposta di registro ma l’IVA. Il costruttore, infatti, emette fattura con IVA al 4%, dunque l’imposta di registro non va pagata.
Nuova costruzione o ristrutturata. Se stai comprando la casa da un costruttore o da un’impresa di ristrutturazione, entro 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione, devi pagare:
l’IVA al 4%, grazie all’agevolazione prima casa paghi solo il 4% di IVA e non il previsto 10%. L’IVA si calcola sul prezzo di acquisto, quindi se per esempio una casa costa 200.000 euro, il prezzo finale è di 208.000 euro ossia 200.000 + 4% di 200.000;
l’imposta di registro pari a 200 euro;
l’imposta ipotecaria pari a 200 euro;
l’imposta catastale pari a 200 euro.
Le imposte dovrai pagarle al notaio che le verserà per tuo conto all’Agenzia delle Entrate.
ACQUISTO CASA IN ASTA
Se ti sei aggiudicato una casa tramite asta giudiziaria e questa rappresenta la tua prima casa, allora devi considerare i seguenti costi:
il 2% della rendita catastale calcolato sul valore catastale moltiplicato per il coefficiente di 115,5;
oltre a 50 euro di imposta catastale;
e 50 euro di imposta ipotecaria;
eventuali spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno trascorso che il vecchio proprietario potrebbe non aver pagato;
la parcella del professionista delegato alla vendita che, per case di prezzo da 100.000 a 500.000 euro è pari a 825 euro + 4% di contributo previdenziale + IVA.
Se acquisti casa, potresti aver bisogno di un mutuo. Devi considerare i seguenti costi bancari e fiscali:
le spese di perizia: dai 250 ai 350 euro, comunque è un costo variabile da banca a banca;
le spese di istruttoria, di solito pari all’1% dell’importo del mutuo, quindi se per esempio ottieni un mutuo di 100.000 euro allora devi pagare circa 1.000 euro di spese di istruttoria;
l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo che ottieni in mutuo, quindi se per esempio ottieni un mutuo di 100.000 euro devi pagare 250 euro di imposta sostitutiva. Se è la seconda casa l’imposta sarà del 2%.
Se possiedi casa sei soggetto, oltre alle normali spese per la conduzione giornaliera, alle seguenti imposte:
IMPOSTE SULLA CASA
L’IMU, la TASI e la TARI sono le tre imposte principali che gravano sugli immobili. Ma se le prime due non si pagano sull’abitazione principale, a patto che NON sia di lusso o di pregio, per la seconda casa il discorso cambia. Si paga l’IMU, che sulla seconda casa si paga sempre a prescindere dalla categoria catastale.
Anche la TASI, il tributo locale sui servizi indivisibili quali la manutenzione stradale, la pubblica illuminazione ecc,. deve essere pagata sempre, a prescindere dalla categoria catastale, in caso di immobile diverso dall’abitazione principale.
La TARI si compone di una parte fissa, data dal costo del servizio erogato e che viene determinato dalla superficie dell’abitazione oltre che da una variabile, data dalla quantità effettiva di rifiuti prodotti da chi abita l’immobile. La tassa rifiuti deve essere versata da chiunque possiede o detiene a qualunque titolo locali o aree in grado di produrre rifiuti e si paga sempre sulle seconde case.